"Zarząd wspólnoty mieszkaniowej" to jej organ reprezentacyjny, decyzyjny w zakresie czynności zwykłego zarządu i wykonawczy, wybrany najczęściej spośród właścicieli lokali, ale niekoniecznie. W skład zarządu wspólnoty mogą wchodzić tylko i wyłącznie osoby fizyczne, co oznacza, że członkiem zarządu nie może być np. spółka. Zarząd wspólnoty wybierany jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, o ile wcześniej nie powierzono zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w trybie artykułu 18 ustawy, czyli w umowie właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego.
Zarząd wspólnoty może być jedno lub wieloosobowy. W przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenie woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Wg mojej oceny najlepiej współpracuje się z zarządami trzyosobowymi. Większy skład zarządu rodzi w bieżącej pracy problemy natury "logistycznej". Trudno chociażby ustalić dogodne dla wszystkich członków zarządu terminy spotkań roboczych.
Co zarząd musi, co może, a czego mu nie wolno?
Zarząd musi organizować zebrania, składać sprawozdania z zarządu, przeprowadzać głosowania w sprawie uchwał, a później je realizować. Musi reprezentować wspólnotę na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali. Musi realizować jeszcze cały szereg pozostałych obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali i co najistotniejsze, zarząd ponosi odpowiedzialność za ich wykonanie.
Zarząd może podejmować wszelkie decyzje w zakresie czynności zwykłego zarządu. Może żądać wynagrodzenia za swoją pracę. I co najistotniejsze, może wykonywać swoje czynności samodzielnie lub zlecić ich wykonywanie zarządcy nieruchomości w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czyli osobie fizycznej posiadającej licencję zarządcy lub podmiotowi gospodarczemu świadczącemu usługi zarządzania, zatrudniającemu "licencjonowanego" zarządcę nieruchomości. Nota bene nie ma innych. Tytuł zarządcy nieruchomości jest chroniony prawem, jeśli więc ktoś nie ma licencji to nie ma prawa nazywać się zarządcą nieruchomości.
Trzeba jednak pamiętać, że zlecając wykonywanie czynności zarządzania zarząd wspólnoty nie pozbywa się odpowiedzialności za ich wykonanie.
Czego zarządowi nie wolno? Działać wbrew interesom ogółu właścicieli lokali, podejmować samodzielnie decyzji w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Łamać prawo - niby oczywiste, a praktyka wskazuje, że nie do końca.
Trzeba dobrze zastanowić się, czy zostać członkiem zarządu, czy nie. Przywileje żadne, pracy trochę, a odpowiedzialność bardzo duża. Zdecydowanie bezpieczniej jest powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy aktem notarialnym. Trzeba to tylko zrobić umiejętnie, czyli tak sformułować zapis notarialny, aby "osobę" zarządcy można było zmienić w trybie zwykłej już uchwały, bez udziału notariusza.