Home
Strona główna
Downloads
Napisz newsa
Forums
Forum
Your Account
Twoje konto
REKLAMA


Moduły
· Strona główna
· Ankiety
· Archiwalne artykuły
· Dziennik
· FAQ
· Forum
· Księga gości
· Linki
· Napisz do nas
· Prywatne wiadomości
· Statystyki
· Szukaj
· Top 10
· Wyślij Newsa


Zaloguj
Pseudonim

Hasło

Nie masz jeszcze konta? Możesz sobie założyć. Jako zarejestrowany użytkownik będziesz miał kilka przywilejów.


O użytkownikach
Członkostwo:
Ostatni: LuceKatie97
Nowe dzisiaj: 1
Nowe wczoraj: 0
Wszystkie: 92

Na stronie:
Gości: 146
Użytkowników: 0
Razem: 146


Różne: Wspólne - nie wspólne, oto jest pytanie...
Artykuły własne
Pytanie to nurtuje nie tylko właścicieli lokali, czyli członków wspólnot mieszkaniowych, ale również zarządców nieruchomości. Zwłaszcza w sytuacji, gdy zadaje je klient…

Rzecz dotyczy tzw. „nieruchomości wspólnej”, w dość enigmatyczny sposób zdefiniowanej w art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca z 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903), który mówi: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Zagadnienie to o tyle jest istotne, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponoszą wszyscy jej właściciele, czyli właściciele poszczególnych lokali budynku lub budynków wchodzących w skład danej nieruchomości. Ważne jest zatem, co do tej nieruchomości wspólnej należy, a co nie.



O ile zwykle niewielu właścicieli ma wątpliwości, czy do nieruchomości wspólnej należy dach budynku (chociaż zdarzają się i tacy), klatka schodowa, winda lub pomieszczenia typu suszarnia czy wózkarnia, to pojawiają się one w odniesieniu do lokalowych wodomierzy, ciepłomierzy, podzielników ciepła, grzejników, balkonów, tarasów i wielu innych części nieruchomości bądź jej wyposażenia. Wątpliwości mają również sami zarządcy, którym wielokrotnie przychodzi w sposób arbitralny dylematy właścicieli lokali rozstrzygać. Wymiany wodomierzy, ciepłomierzy, podzielników ciepła, grzejników są na tyle kosztowne, że obciążanie nimi budżetu wspólnoty spowodowałoby drastyczny wzrost zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i liczne protesty poszczególnych jej członków. Rzeczywiście bowiem krzywdzące może wydawać się obciążanie wszystkich właścicieli kosztami wymiany wodomierza lub ciepłomierza u przysłowiowego „Kowalskiego” (wszystkich Kowalskich proszę o wybaczenie), jeśli u wszystkich pozostałych działają prawidłowo, tym bardziej, że zdawać by się mogło, iż element ten służy „wyłącznie do użytku właściciela” danego lokalu. Zarządcom łatwiej w takich sytuacjach wyegzekwować pokrycie kosztów przez „Kowalskiego” niż przeforsować uchwalenie wyższej zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości lub fundusz remontowy, tym bardziej, że bardzo często zarządcy są oceniani właśnie przez pryzmat wysokości zaliczek, na zasadzie: Ten jest lepszy, który proponuje niższe zaliczki.
Tematem najliczniejszych dyskusji na ten temat są jednak balkony i tarasy. W rozstrzygnięciu dylematu czy balkony należą do części nieruchomości wspólnej, czy też nie, pomocnym okazał się wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r. w sprawie o sygnaturze III RN 153/01, potwierdzający pogląd, że balkon usytuowany bezpośrednio przy danym lokalu i użytkowany wyłącznie przez jego właściciela nie należy do nieruchomości wspólnej. Trudno jednak zgodzić się z taką samą oceną tarasów, które pełniąc tę samą funkcję co balkony stanowią najczęściej również zadaszenie lokali lub pomieszczeń znajdujących się pod nimi i jako takie nie służą zatem wyłącznie właścicielom lokali, do których przynależą. Czy jednak fakt, że spełniają definicję nieruchomości wspólnej oznacza, że koszt ewentualnej wymiany ułożonych na tarasie płytek ceramicznych powinien obciążać ogół właścicieli?

Tak otwarta definicja nieruchomości wspólnej wymaga dużej wiedzy, wyczucia, elastyczności i otwartych umysłów od ludzi z niej korzystających. Od zarządców, właścicieli lokali i zarządów wspólnot mieszkaniowych. Czy wspomniany już wodomierz lub ciepłomierz na pewno służy tylko i wyłącznie danemu lokalowi? A nie przez przypadek ogółowi właścicieli umożliwiając dokonanie poprawnego rozliczenia kosztów zużycia wody i energii cieplnej? Jaką bowiem wartość przedstawia opomiarowanie budynku, jeśli nawet jego niewielka tylko część jest niesprawna? Czy kosztowny grzejnik służy wszystkim właścicielom, czy tylko temu, w którego lokalu jest zamontowany? Co się stanie z całym systemem c.o. w budynku jeśli ten grzejnik zostanie zdemontowany? Czy będzie to miało wpływ na poprawność pracy całej instalacji centralnego ogrzewania? „Budowlańcy” i zarządcy nieruchomości (mam nadzieję) wiedzą, że w instalacjach starego typu tak, lecz w nowoczesnych już nie. Wierzchnie płytki ceramiczne na tarasie służą natomiast tylko i wyłącznie właścicielowi lokalu do którego taras przynależy; nie stanowią przecież izolacji przeciwwilgociowej i dla celów zadaszenia lokali znajdujących się pod tarasem są zbędne. Trudno jednak dokonać remontu „przeciekającego” tarasu nie ingerując w posadzkę wykończoną płytkami.

W świetle ustawowej definicji to, co na jednej nieruchomości należeć będzie do części wspólnych na innej już nie musi. Trudno nawet orzec, czy to dobrze, czy źle. Zamknięta definicja w czasach dynamicznego rozwoju budownictwa i technik mu towarzyszących szybko okazałaby się niewystarczająca. Nie mniej jednak bardziej trafiona wydaje mi się ta, określona w historycznym już akcie prawnym – w Rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. z 1934 r. nr 94 poz. 848): „… grunt, podwórza, ogródki, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, kominy oraz wszelkie części budynku i wszelkie urządzenia, służące do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup właścicieli, jak strychy, piwnice, klatki schodowe, korytarze, bramy, ogóle ustępy, wspólne łazienki, pralnie, suszarnie, dźwigi, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, ogrzewania centralnego, oświetlenia i t. p. – stanowią wspólną własność wszystkich właścicieli poszczególnych lokali.

A swoją drogą, polecam wszystkim zarządcom lekturę tego tekstu, bo jest zadziwiająco podobny do obecnie obowiązującej ustawy. No, z jedną może różnicą. Jest lepszy.






Sławomir Pinkowski






Notatka: Artykuł napisany dla "Teraz dom" w 2005 r.
Wysłano dnia 04-01-2007 o godz. 20:20:51 przez admin

 
Pokrewne linki
· Więcej o Artykuły własne
· Napisane przez admin


Najczęściej czytany artykuł o Artykuły własne:
Wspólnota kontra developer



Oceny artykułu
Wynik głosowania: 0
Głosów: 0

Poświęć chwilę i oceń ten artykuł:

Wyśmienity
Bardzo dobry
Dobry
Przyzwoity
Zły



Opcje

 Strona gotowa do druku Strona gotowa do druku



Załączone tematy

Artykuły własne

"Wspólne - nie wspólne, oto jest pytanie..." | Logowanie/Założenie konta | 0 komentarze
Komentarze są własnością ich twórców. Nie ponosimy odpowiedzialności za ich treść.

Komentowanie niedozwolone dla anonimowego użytkownika, proszę się zarejestrować
Oferta
· Oferta WZN
· Oferta dla wspólnot
· Oferta dla zarządów
·
Oferta dla firm zarządzających
· Oferta dla firm programistycznych
· Oferta dla "Młodych Wilków"


Zarządzanie nieruchomościami
· O zarządzaniu
· Dla zarządów wspólnot
· Prawo w zarządzaniu
· Artykuły własne


Wspólnota mieszkaniowa
· Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
· Czym jest nieruchomość wspólna?
· Zarząd nieruchomością wspólną
· Zarząd wspólnoty
· Dokumenty wspólnoty


Z życia zarządcy
· Z życia zarządcy część pierwsza...
· ... i część druga...


Poznańscy zarządcy w sieci
· ADM
· Admico
· Admirom
· B.N. Nieruchomości
· Em-De
· Megadom
· MPGM
· Nieruchomości Wielkopolskie
· LTG Lider
· Palatyn
· Santer
· WCN
· Zespół Zarządców Nieruchomości WAM


Ankiety
Najlepsza firma zarządzająca w Poznaniu:

ADM
Admico
Admirom
Akdom
Gest
Lider
Megadom
MPGM
Nieruchomości Wielkopolskie
Palatyn
Santer
WCN



Wyniki
Ankiety

Głosów: 1332
Komentarzy: 5


Wszelkie znaki towarowe oraz loga są zastrzeżone. Komentarze na tej stronie są własnością ich twórców i nie reprezentują twórców tego serwisu, reszta należy © 2006 do mnie.
PHP-Nuke Copyright © 2005 by Francisco Burzi. This is free software, and you may redistribute it under the GPL. PHP-Nuke comes with absolutely no warranty, for details, see the license.
Tworzenie strony: 0.50 sekund