Wybór zarządcy nieruchomości, czyli jak odróżnić ziarno od plew?
Data: 04-11-2009 o godz. 15:24:49
Temat: Artykuły własne


Wybór zarządcy nieruchomości nie jest łatwym procesem i warto w jego trakcie skorzystać z pomocy profesjonalistów, najlepiej z innej miejscowości, aby wykluczyć możliwość ewentualnego „kumoterstwa” lub działania na szkodę konkurencji.

Jakimi kryteriami kierować się przy wyborze zarządcy?



1.       Wygląd i sposób przygotowania oferty. Jeśli jest ona „byle jaka” najprawdopodobniej tak samo będzie wyglądała jakość usług świadczonych przez tego zarządcę. Jeśli nie wykazuje on starań na etapie pozyskiwania klienta to tym bardziej nie będzie ich wykazywał, gdy „klient będzie już jego”.

2.       Procedura przygotowania oferty i znajomość nieruchomości, której oferowana usługa dotyczy. Jeśli zarządca przygotowuje ofertę „w ciemno”, bez znajomości nieruchomości i problemów jej właścicieli świadczy to o tym, że podchodzi do klienta „sztampowo”, wszystkich z góry traktując tak samo. A nieruchomość nieruchomości nie jest równa. Innej pracy i wynagrodzenia za nią wymaga serwis małego Fiata, a innej Volvo. Dokładnie tak samo jest z nieruchomościami.

3.       Zawartość oferty. Powinna zawierać treści interesujące klienta. Na jej podstawie klient musi mieć możliwość wyrobienia sobie pewnego wyobrażenia o sposobie działania i funkcjonowania zarządcy. Musi zawierać cenę oferowanej usługi. Może, ale nie musi, zawierać również informację o przewidywanych kosztach zarządzania daną nieruchomością, czyli powszechnie znany plan gospodarczy nieruchomości.

4.       Przewidywany plan gospodarczy, o ile stanowi element oferty. Tutaj uwaga! Nie wolno dać się zwieźć. Jeśli oferent w projekcie planu gospodarczego przewidzi niskie zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości nie oznacza to wcale, że te koszty rzeczywiście będą niskie. Mechanizm takiego ofertowania działa tak: Klient „daje się nabrać” na propozycję niskich zaliczek, w wyniku czego wspólnota na koniec roku osiąga ujemny wynik finansowy, który w kolejnym okresie sprawozdawczym będzie musiała pokryć. Oczywiście z dodatkowych zaliczek zbieranych przez właścicieli lokali. Kryterium zatem może stanowić cena usługi, czyli wysokość wynagrodzenia zarządcy, ale nie wysokość proponowanej zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej. Decydując zresztą o tym, że wysokość wynagrodzenia ma być jednym z głównych kryteriów wyboru zarządcy należy pamiętać , że cudów nie ma. Dobra usługa nie może być tania. Czyż można tanio kupić dobry samochód?

Można?? Gdzie?!

5.       Cała zawartość planu gospodarczego może jednak być pomocna w ocenie oferenta. Jeśli porównacie go Państwo z rzeczywistymi kosztami eksploatacji ponoszonymi dotąd przez Państwa nieruchomość to łatwo stwierdzicie, czy oferent ma pojęcie o czym mówi i czy jego symulacja kosztów to tylko „ściema” na pozyskanie naiwnego klienta czy rzetelnie przygotowany materiał.  

Dlaczego podczas wyboru zarządcy warto skorzystać z pomocy profesjonalisty? Otóż wbrew pozorom zarządzanie nieruchomością jest dosyć skomplikowaną działalnością, co powoduje, że osobom nie związanym z wykonywaniem tego zawodu trudno jest rozróżnić w otrzymywanych ofertach tak zwane „ziarno od plew”. Większość z nich to autoreklama uzupełniona referencjami napisanymi zwykle przez samych oferentów, bo naszym klientom zwykle pisać się referencji nie chce i  ograniczają się do złożenia podpisu pod przygotowanym tekstem. Podczas spotkań bezpośrednich oferenci również zwykle mówią to, co klient pragnie usłyszeć, a wcale nie to, co jest prawdą. Jak to się mówi: „Na pytanie dlaczego zawsze są dwie odpowiedzi. Jedna lepiej brzmi, a druga jest prawdziwa”. „Nieprofesjonalista” nie jest w stanie zweryfikować, czy uzyskana odpowiedź to ta pierwsza, czy ta druga, co prowadzi do sytuacji, że często wybiera zarządcę „sympatyczniejszego”, obiecującego złote góry, zamiast zarządcy, który „wali prawdę” i potrafi przyznać, że sukces jego pracy zależy w dużej mierze od aktywności samych właścicieli nieruchomości i zasobności ich kieszeni.

Gdybym miał sformułować krótki test kwalifikacyjny na zarządcę jakiejś nieruchomości zadałbym trzy pytania: Czy na pewno będzie zarządzał taniej niż dotychczasowy zarządca?

Czy wyegzekwuje usunięcie wszystkich usterek przez developera?

Czy poradzi sobie ze wszystkimi niepłacącymi właścicielami lub lokatorami, w przypadku lokali na wynajem?

Jeśli Wasz oferent bez wahania odpowie „TAK” na wszystkie trzy pytania to z czystym sumieniem możecie mu podziękować za spotkanie i szukać dalej…  Jeśli się natomiast zawaha, a jego odpowiedź nie do końca Państwa usatysfakcjonuje będzie to znaczyło, że warto z nim kontynuować rozmowę.

Pytań „kontrolnych” można oczywiście sformułować dużo więcej. I do tego między innymi się Państwu przyda pomoc profesjonalisty.

Sławomir Pinkowski







Artykuł jest z Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości
http://www.wzn.pl

Adres tego artykułu to:
http://www.wzn.pl/modules.php?name=News&file=article&sid=24