Klient - zarządca; konflikty i nieporozumienia...

Z żalem muszę przyznać, że relacje pomiędzy zarządcą nieruchomości wspólnej a poszczególnymi członkami wspólnoty mieszkaniowej często mają mało przyjazny charakter. Naszym zleceniodawcą jest bowiem wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli i w jej interesie musimy działać przede wszystkim, natomiast dobro ogółu nie zawsze oznacza dobro poszczególnych właścicieli lokali, których tzw. „interes” bywa często odmienny od pozostałych. Najprostszym przykładem jest sytuacja, w której działając w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przychodzi nam windykować zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od właściciela lokalu – członka wspólnoty. Z jednej strony działamy w jego imieniu, jako jednego spośród ogółu właścicieli, z drugiej, trudno zaprzeczyć, występujemy przeciw niemu, jako dłużnikowi tego samego ogółu właścicieli - wspólnoty mieszkaniowej. To najbardziej trywialny przykład konfliktu, w jaki zarządca nieruchomości popada z było nie było, własnym klientem.

Jest jednak grupa konfliktów których można uniknąć, ponieważ są one skutkiem zwykłego niezrozumienia, niedoinformowania lub wynikającego z tych czynników braku zaufania poszczególnych właścicieli do zarządcy nieruchomości. Zupełnie niedawno spotkałem się z zarzutem członka wspólnoty mieszkaniowej „obracania środkami finansowymi wspólnoty”, kredytowania się nimi oraz czerpania korzyści finansowych z odsetek od lokat i nieterminowych płatności. Jeśli właścicieli lokali tak oceniających i postrzegających działalność zarządców nieruchomości jest więcej warto poświęcić chwilę i w kilku słowach zwrócić uwagę na pewne elementarne zasady funkcjonowania wspólnot.

Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, stanowi samodzielną jednostkę organizacyjną, wprawdzie bez osobowości prawnej, lecz zdolną do zawierania umów i zaciągania zobowiązań. Jako taka, zawiera umowy z dostawcami mediów, usługodawcami, w tym również umowę o prowadzenie rachunku bankowego, na który wpływają wszystkie wpłaty od właścicieli lokali i z którego następnie dokonywane są przelewy na zapłatę faktur za dostarczone media i wykonane usługi, w tym również wynagrodzenie zarządcy. Oznacza to, że środki finansowe wspólnoty są wydawane tylko i wyłącznie na pokrycie kosztów, jakie ona generuje, a jedyne środki finansowe, które przelewane są na konto zarządcy, to kwota jego wynagrodzenia. Nie ma tutaj nigdzie i nie może być miejsca na „obracanie” pieniędzmi Wspólnoty. Byłoby to nie tylko nieetyczne ale również niezgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o własności lokali. O ile w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej w ogóle można mówić o jakimkolwiek kredytowaniu, to tylko o kredytowaniu osób zwlekających z zapłatą zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przez osoby, które te zaliczki wpłacają terminowo. Jeżeli natomiast, w jakimkolwiek okresie, okazuje się, że po uregulowaniu zobowiązań wspólnoty na koncie pozostają wolne środki, to rzeczywiście są one przez zarządców lokowane na lokatach, które jednak również są własnością wspólnoty, a uzyskane z nich odsetki są przychodem wspólnoty mieszkaniowej, a nie jak ów właściciel lokalu przypuszczał, zarządcy. Podobnie jest z odsetkami od nieterminowych płatności. Są one naliczane z woli i na rzecz wspólnoty, która bardzo często zobowiązuje do tego zarząd lub zarządcę podejmując stosowną uchwałę. Przychód uzyskany z ich tytułu jest również przychodem finansowym wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządcy.

Z podobnej natury obawami spotykam się podczas corocznych zebrań sprawozdawczych wspólnot mieszkaniowych. Padają pytania o dodatni wynik finansowy. Wielu właścicieli obawia się, że nadwyżka naliczonych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nad kosztami poniesionymi trafia w ręce zarządcy i staje się jego własnością. Takie przekonanie to również wynik nieporozumienia. Wynik finansowy, niezależnie od tego, czy jest dodatni, czy ujemny obciąża nie zarządcę, a wspólnotę mieszkaniową. Jeśli stanowi zysk, to jest on jej własnością i powinien pomniejszyć koszty utrzymania nieruchomości wspólnej roku kolejnego. Jeśli stanowi stratę to ten koszt powiększy. Pomijam oczywiście nieuczciwe praktyki nierzetelnych zarządców, zawierających umowy o zarządzanie z tzw. „wynikowym” wynagrodzeniem, na podstawie których ewentualne oszczędności w stosunku do kosztów zaplanowanych stanowią przychód zarządcy. Takie rozwiązania są niezgodne z obowiązującymi uregulowaniami prawnymi. Jeżeli jakikolwiek zarządca w ten sposób rozlicza się z obsługiwaną wspólnotą należałoby go natychmiast zmienić.

Wiedza o tym, że wynik finansowy obciążą wspólnotę, a nie zarządcę konieczna jest właścicielom lokali również w momencie podejmowania decyzji o wyborze zarządcy. Wiele ofert składanych wspólnotom zaniża wysokość przewidywanych zaliczek, wywierając wrażenie na właścicielach, że będą oni ponosili niższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. To bardzo często stosowana praktyka „ofertowania” klientów, którzy po skorzystaniu z takiej oferty i uchwaleniu zaliczek na zaniżonym poziomie będą musieli powstałą stratę pokryć w kolejnym roku rozliczeniowym.

Sławomir Pinkowski