Zanim kupimy lokal...

Ja z windy nie korzystam, więc płacił za nią nie będę” – mówią często nowi właściciele lokali zlokalizowanych na parterze lub pierwszym piętrze wielopiętrowego budynku, zdumieni, że zarządca nieruchomości żąda od nich zaliczki na koszty utrzymania windy, wśród innych zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

To tylko jeden z przykładów nieznajomości przepisów ustawy o własności lokali i obowiązków, jakie z niej wynikają dla właścicieli lokali w budynkach wielo lokalowych. Często zdarza się, że osoby kupujące lokal mieszkalny lub użytkowy nie zdają sobie sprawy z faktu, że stając się właścicielem lokalu stają się jednocześnie współwłaścicielem gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, urządzeń na niej zamontowanych i tych jej części, które nie służą wyłącznemu użytkowaniu właścicielom lokali, czyli tzw. części wspólnych nieruchomości. Być właścicielem to nie tylko przywilej oznaczający prawo własności.


To także obowiązek ponoszenia kosztów związanych z jego przedmiotem. Klatki wymagają sprzątania, okna w nich zamontowane mycia, trawniki koszenia, place zabaw napraw i konserwacji, windy specjalistycznej obsługi, podobnie jak kotłownie i węzły cieplne. Za to wszystko muszą zapłacić właściciele lokali w budynku, dzieląc ponoszone koszty proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, chyba, że w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określą odmienny od „ustawowego” sposób podziału kosztów.

Dzisiaj, kiedy oferta nowych lokali jest bardzo bogata i klienci mają możliwości wyboru, warto przed zakupem dokładnie zapoznać się co należy do części wspólnych, które staną się naszą współwłasnością oraz jakie będą koszty ich utrzymania. Na nowo budowanych nieruchomościach informacji takiej winien udzielić developer realizujący inwestycję, a na pozostałych zarządca lub administrator budynku.

 

Większość firm zarządzających świadczy usługi doradztwa, z których warto skorzystać, wydatkiem kilkudziesięciu złotych ustrzegając się przez zakupem lokalu, z posiadaniem którego wiązać się będą wysokie koszty tzw. eksploatacji budynku. Taki lokal trudno utrzymać, a jeszcze trudniej wynająć, co ma kolosalne znaczenie dla nabywców dokonujących zakupu lokalu z myślą o jego wynajmie. Spośród zagadnień dotyczących zarządzania nieruchomością przedmiotem zainteresowania potencjalnych nabywców powinny być jednak nie tylko koszty utrzymania nieruchomości, a również sposób zarządu nieruchomością, w szczególności zarządca. Po pierwsze, należy wystrzegać się kupna lokalu w nieruchomościach zarządzanych przez samego developera; w większości przypadków dba on przede wszystkim o interes własny, a nie właścicieli lokali, zwłaszcza w okresie gwarancyjnym i rękojmi za wady. Po drugie, jeśli zarząd powierzony został osobie fizycznej lub prawnej należy upewnić się, czy czynności zarządzania będą wykonywane przez osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości. Po trzecie, tani zarządca, to rzadko kiedy dobry zarządca. Pobierając niskie wynagrodzenie nie będzie miał czasu zadbać o to, aby pozostałe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej były odpowiednio niskie. Zwykle funkcjonuje to w taki sposób, że „tani” zarządca zarządza drogo, natomiast „drogi” zarządca zarządza tanio. Oczywiście istnieją od tej reguły chlubne i niechlubne wyjątki. Po czwarte, warto przeanalizować, czy zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które nowemu właścicielowi przyjdzie co miesiąc wpłacać, rzeczywiście odpowiadają przewidywanym kosztom. Może się okazać, że developer lub zarządca ustalili je na zaniżonym poziomie, aby zrobić „dobre wrażenie” na nabywcach. A to jest najkrótsza droga do utraty płynności finansowej wspólnoty i pogrążenia jej w długach, które i tak będą musieli spłacić właściciele lokali.

 

Z każdym dniem coraz częściej zdarza się, że z wiedzy i doświadczenia zarządców nieruchomości korzystają pracownie architektoniczne, zasięgając naszej rady i opinii już na etapie projektowania budynku i przyjmując rozwiązania ekonomiczne nie tylko z punktu widzenia inwestora ale także eksploatujących później budynek mieszkańców. Zdarza się również, że sami developerzy proszą zarządców o oszacowanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej już na etapie przystępowania do realizacji inwestycji, aby swoim klientom udzielać pełnej, wyczerpującej i rzetelnej informacji o swoim produkcie. Lokale w takich budynkach szybciej znajdują nabywców i najemców, a developerzy je realizujący zyskują na renomie i uznaniu na rynku.

 

Sławomir Pinkowski