Zanim komuś wynajmiemy lokal...

To powinien być bardzo krótki artykuł, bo jego treść winna zostać zawarta w jednym zdaniu: „Zanim wynajmiemy komuś lokal zlećmy obsługę najmu zarządcy nieruchomości”.

Dlaczego tak twierdzę? W przeważających przypadkach lokal mieszkalny stanowi znaczną część majątku jego właściciela. Nawet jednak wtedy, gdy jest jego niewielkim tylko ułamkiem to przekazanie go w użytkowanie osobie najczęściej obcej wymaga nie tylko przemyślanej decyzji, ale również zaangażowania w późniejszy nadzór nad przebiegiem najmu i w kontrolę prawidłowości eksploatacji lokalu, a następnie w sporządzanie rozliczeń z tytułu zużytej wody i energii cieplnej oraz ewentualne poszukiwanie kolejnych najemców, przygotowywanie i przekazywanie im lokalu. Czynności te zmuszają właścicieli do zaznajomienia się z przepisami z zakresu prawa cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów oraz pochłaniają mnóstwo czasu i środków finansowych. Z reguły większych, niż gdy tymi samymi czynnościami w imieniu właściciela zajmuje się zarządca, który ma możliwość zagwarantowania niższej ceny usług niezbędnych do utrzymania lokalu w stanie czyniącym go atrakcyjnym na rynku nieruchomości.

Każdy właściciel może oczywiście skorzystać z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy w przeważającej liczbie przypadków dość szybko pozyskają najemcę, a później kolejnych oraz zadbają o zgodność zawieranej umowy z obowiązującymi z przepisami. Należy jednak pamiętać, że nagminnym zwyczajem pośredników jest, iż przy zawieraniu umowy najmu reprezentują oni obie jej strony, a wraz z momentem jej zawarcia ich udział w czynnościach związanych z powstałym stosunkiem najmu się kończy. Co będzie dalej – to już zmartwienie właściciela. No właśnie, bardzo często niestety zmartwienie. Z całym bowiem szacunkiem dla pośredników, dbają oni przede wszystkim tylko o to, aby szybko doprowadzić do znalezienia najemcy i zawarcia umowy. Im częściej najemcy będą z różnych powodów się zmieniali, a właściciel będzie musiał szukać nowych – tym dla pośredników lepiej. Każda czynność pośrednictwa w transakcji najmu jest przecież opłacana. Jeśli najemca z różnych przyczyn przestanie właścicielowi płacić czynsz najmu, pośrednik w żaden sposób mu w odzyskaniu ani należnych pieniędzy ani lokalu nie pomoże. Tak, lokalu. To nie przejęzyczenie. Osoby znające przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i doświadczone „w najmie” wiedzą, że jeśli sam lokator nie chce się wyprowadzić, to usunięcie go z zajmowanego lokalu okazuje się wielokrotnie drogą przez mękę i to nieskuteczną. Drogą, którą stąpa w takiej sytuacji osamotniony właściciel lokalu. I do tego zubożały, skoro najemca mu nie płaci.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja właściciela, który korzysta z usługi zarządcy nieruchomości zarządzania lokalem w najmie. Po pierwsze, zarządca działa tylko w interesie właściciela, bo tylko jego reprezentuje i tylko on jest jego zleceniodawcą, po drugie, jest zainteresowany pozyskaniem najemcy pewnego i na jak najdłuższy czas. Nawet jeśli pobierze prowizję za znalezienie pierwszego, to zwykle nie pobiera jej już przy kolejnych, zatem nie jest zainteresowany licznymi ich zmianami. Im pewniejszym płatnikiem okaże się pozyskany przez zarządcę najemca, tym pewniejsze okażą się jego zarobki; wynagrodzenie zarządcy związane jest najczęściej z rzeczywistymi wpływami uzyskanymi z tytułu czynszu najmu. Jeśli najemca popada w zaległości płatnicze zarządca, siłą rzeczy, jako osoba zainteresowana nie mniej od właściciela, wykonuje w jego imieniu wszelkie czynności zmierzające do odzyskania należności od najemcy, włącznie z przygotowaniem ewentualnego pozwu i materiału dowodowego do postępowania przed sądem.

Znajomość przepisów regulujących stosunek najmu, praw i obowiązków jego obu stron pozwala zarządcy jednak zazwyczaj uniknąć konfliktów i nieporozumień pomiędzy właścicielem wynajmującym lokal, a najemcą, czyniąc przyszłe przychody właściciela lokalu bezpiecznymi i stabilnymi. I co najważniejsze, bardzo często niekonwencjonalne rozwiązania doświadczonego zarządcy pozwalają odzyskać właścicielowi lokal od nierzetelnego najemcy dużo szybciej niż byłby to uczynić on sam.

Wreszcie, kiedy jednak z takich lub innych przyczyn do rozwiązania stosunku najmu dochodzi, zarządca sporządzi końcowe rozliczenie uwzględniające zużycie wody i energii cieplnej przez najemcę oraz stopień zużycia samego lokalu wraz z wyposażeniem i urządzeniami w nim zainstalowanymi. Następnie rozliczając kaucję, o której pobranie od najemcy przy zawieraniu umowy zadbał, przygotuje lokal dla kolejnego najemcy, którego pozyska już bez dodatkowego wynagrodzenia.

Usługa nie jest droga, a co najważniejsze, w tzw. rachunku ostatecznym opłaca się. No chyba, że jesteśmy takim właścicielem lokalu, który wszystko umie, na wszystkim się zna i ma bardzo dużo czasu. Bezrobotnym.

Sławomir Pinkowski