Wspólnota mieszkaniowa i zebranie ogółu właścicieli

Połowa marca to przysłowiowy „ostatni gwizdek” dla zarządców nieruchomości na wywiązanie się z ustawowego obowiązku organizowania zebrania sprawozdawczego wspólnoty mieszkaniowej za miniony rok. O tym, że obowiązek taki nakładają zapisy artykułu 30 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 warto przypomnieć wszystkim właścicielom lokali, szczególnie tym, którzy członkami wspólnoty mieszkaniowej stali się niedawno oraz developerom, zwłaszcza „młodym”, którzy podjęli się samodzielnego zarządzania wybudowaną nieruchomością. Zebranie, na którym ogół właścicieli lokali ocenia pracę zarządu lub zarządcy wspólnoty oraz ustala plan gospodarczy na rok bieżący, musi zostać zwołane w pierwszym kwartale każdego roku. O jego terminie każdego z właścicieli lokali zarządca zawiadamia na piśmie, nie później niż 7 dni przez zebraniem.

W zawiadomieniu, oprócz dnia, miejsca i godziny zebrania należy podać również proponowany porządek obrad. Szanujący się zarządcy do zawiadomienia załączają również roczne sprawozdania finansowe wspólnoty, projekty uchwał mających być przedmiotem głosowania w trakcie zebrania oraz propozycję planu gospodarczego na rok bieżący; tak aby wszyscy uczestnicy zebrania mogli przybyć na nie przygotowani do dyskusji i do głosowania nad uchwałami. O ile bowiem czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, to czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały wspólnoty mieszkaniowej, podejmowanej większością głosów, liczoną nie według ilości obecnych na zebraniu, a według posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, lub w określonych przypadkach na zasadzie – jeden właściciel – jeden głos. Jest to bardzo ważna reguła, odmienna nieco od trybu podejmowania uchwał w spółkach prawa handlowego, czy spółdzielniach.

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest bardzo istotnym elementem jej funkcjonowania; na nim ustala się bowiem wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali, zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wydatki itd.

Informacje powyższe wydają się być elementarnymi dla każdego właściciela lokalu, jednak praktyka zarządcy pokazuje, że wcale takie nie są. Nabywcy kupując lokal w budynku wielolokalowym nie zawsze mają świadomość, że chcąc nie chcąc, z momentem jego zakupu stają uczestnikiem organizacji, jaką z mocy ustawy staje się ogół właścicieli lokali w tym budynku. Że kupując lokal stają się współwłaścicielami części wspólnych, w których kosztach utrzymania będą musieli partycypować. Że jeśli budynek jest wyposażony w windę to będą musieli ponosić koszty jej eksploatacji niezależnie od tego, czy z niej korzystają, czy nie, ponieważ są jej współwłaścicielami. Całkiem niedawno spotkałem właściciela lokalu, który mieszkając przez całe życie w domku jednorodzinnym, przez kilka miesięcy od zakupu lokalu nie mógł się pogodzić z faktem, że jako członek wspólnoty musi płacić zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym na serwis kotłowni zlokalizowanej w budynku i obowiązkowe przeglądy stanu technicznego 56 lokalowego budynku. „Panie, ja u siebie w domku też mam kotłownię. Jest automatyczna i nikt jej nie musi serwisować. Pan nas naraża na zbyteczne koszta.” - krzyczał na zebraniu wspólnoty, dodając, że obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego też jest wymysłem zarządcy. Pół roku później denerwował się, że brama do hali garażowej, z powodu oszczędności pozbawiona serwisu, uległa poważnej awarii wymagającej kosztownej naprawy. Również developerom zdarza się zapominać, że z momentem sprzedaży pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa i ich status dotychczasowego jedynego właściciela zamienia się w status członka wspólnoty. W tym momencie wprawdzie jeszcze z przeważającą liczbą udziałów ale jednak już tylko członka. I mimo, że zwykle nadal pełnią zarząd nieruchomością to obowiązują ich od tego momentu przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności w zakresie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zapominają o nim lub nie chcą uszanować prawa pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej do współdziałania w zarządzie tą nieruchomością. Czasem wynika to z niewiedzy samego developera, a czasem niestety jest świadomym wykorzystywaniem niewiedzy właścicieli lokali. Warto więc przypomnieć wszystkim zainteresowanym, że co najmniej raz w roku, w pierwszym kwartale, zarządca lub zarząd wspólnoty, jeśli taki został uchwałą powołany, zobowiązany jest do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali, na którym zda sprawozdanie z prowadzonej działalności. Jeśli zatem ktoś jeszcze z jakichś przyczyn tego nie zrobił, proponuję odłożyć na chwilę to interesujące czasopismo i ostro wziąć się do przygotowywania zebrania.

 

Pozdrawiam wszystkich zarządców i zarządy wspólnot, a właścicieli lokali zachęcam do uczestnictwa w zebraniach, bo frekwencja na nich z roku na rok coraz gorsza…

 

 

 

Sławomir Pinkowski