Aktualności

2012-05-05 13:42:56

Ustawa deweloperska - jakie korzyści i dla kogo...?

Z dniem 29 kwietnia 2012 roku weszły w życie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa opublikowana w Dzienniku Ustaw Nr 232 pozycja, 1377 z dnia 28 października 2011 roku).

Założeniem ustawy jest szeroko rozumiana ochrona praw nabywców lokali od deweloperów. Funkcjonująca dotychczas ustawa z 1994 roku o własności lokali była z całą pewnością niedoskonała, gdyż jej przepisy nie chroniły praw nabywców lokali – zdecydowana większość umów deweloperskich, na podstawie których deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na rzecz nabywcy zawierana była w formie pisemnej, co powodowało, że w przypadku kłopotów finansowych dewelopera i jego ewentualnej upadłości nabywca nie nabywał żadnych praw, a zwrotu swoich (bądź pochodzących z kredytu) środków wydanych na nabycie lokalu mógł dochodzić od upadłego dewelopera na zasadach ogólnych, czyli w praktyce nie odzyskiwał niczego. Nowe przepisy zobowiązują deweloperów nie tylko do sporządzenia umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, pod rygorem ich nieważności (w księdze wieczystej ma być wpisane roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej), ale równie do założenia każdemu nabywcy bankowego rachunku powierniczego, z którego pieniądze pochodzące od klienta będą wypłacane inwestorowi po zakończeniu budowy lub zgodnie z harmonogramem/postępem robót. Jednocześnie rachunki powiernicze mają zapewnić nabywcy ochronę środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych w przypadku upadłości dewelopera. Koszty umów deweloperskich mają po połowie ponosić deweloper i nabywca. W księdze wieczystej ma być wpisane roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ponadto ustawa nakłada na dewelopera obowiązek emitowania i dostarczania nabywcom pełnych prospektów emisyjnych inwestycji oraz przewiduje szereg ustawowych praw odstąpienia od umowy deweloperskiej (art. 29 ustawy).

Na nowych przepisach skorzysta nie tylko statystyczny Kowalski, ale również (a może przede wszystkim!?) banki, pobierające stosowne opłaty za prowadzenie rachunków i mające dzięki tym rachunkom kapitał, którym można „obracać” przez określony czas (prawo wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi z ważnych powodów). Deweloper natomiast będzie zmuszony do zapewnienia sobie środków na prowadzenie inwestycji. Duże firmy deweloperskie będą w stanie spokojnie finansować swoje przedsięwzięcia, ale małe przedsiębiorstwa, które budowę realizują z wpłat pochodzących od nabywców, mogą się borykać z niedoborem środków. Dla nowych podmiotów gospodarczych/deweloperów rynek będzie praktycznie zamknięty. Łatwo sobie więc wyobrazić, że konkurencja będzie coraz mniejsza, a zyski dla potentatów z branży – coraz większe. Ponadto koszty, którymi zostanie obarczony deweloper, na podstawie nowych zapisów ustawowych, w konsekwencji poniesie przysłowiowy Kowalski, kiedy podskoczy cena za 1 m2 powierzchni do życia….